Kentsel Dönüşüm

  Afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemek amacıyla 31/5/2012 tarihinde 6306 Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun resmî gazetede yayımlaması ile kısaca Kentsel Dönüşüm şeklinde gündemimize girdi.

 

Her üretim sürecinde olduğu gibi kentsel dönüşüm sürecinde de sürecin girdileri ve çıktıları olmaktadır. Girdilerimiz arsa ve varsa üzerindeki afete dayanıksız yapılar, çıktılarımız ise kanun ve yönetmeliklere uygun bir şekilde inşa edilmiş yapılardır. Görüldüğü gibi iki farklı durumun anlaşılabilir ortak bir birimde izah edilip dönüşüm parametrelerinin oluşturulması gerekmektedir. SPK lisanslı değerleme kuruluşları tarafından hazırlanan değerleme ve danışmanlık raporları vasıtasıyla belirlenen parametreler bu iki durum arasında adil geçişi sağlayacaktır.

Kentsel Dönüşüm kapsamında yapılan değerleme ve danışmanlık rapor türleri amacına göre farklılık göstermektedir. Rapor türleri ve kullanım amaçlarını aşağıda kısaca açıklayalım.

 

Arsa Payı Değer Tespit Raporu; malikler arasında en az 2/3 hissesi oranında kentsel dönüşüm hakkında anlaşma sağlandığında geriye kalan 1/3 oranına sahip maliklerin arsa pay satışına esas olacak arsa paylarının değer tespiti için hazırlanan raporlarıdır. Bu raporlar ilgili belediye kıymet takdir komisyonu kararı öncesinde kullanılmak üzere hazırlanmaktadır.

 

Arsa Payı Etüd Raporu; Kat irtifakı kurulum aşamasında arsa paylarının tespiti kat mülkiyeti kanununa göre ilgili bağımsız bölümün şerefiye özelliklerine göre belirlenen değerinin toplam gayrimenkul değerine oranı şeklinde belirlenmesi gerekmektedir. Kat irtifakı kurulumunda genel olarak bu kurala uyulmaması nedeniyle arsa payı düzeltim davalarında çok yüksek oranda kat irtifakı bozularak arsa payları düzeltimi yapılmaktadır.

 

Mevcut Durum Değer Tespit Raporu; Kentsel dönüşüm süreç başlangıcında her malikin hukuki durumunun tespit edildiği ve değerinin tespit edildiği değerleme raporudur. Maliklerin Kentsel dönüşüm öncesi hakları ve değerinin gösterimi için hazırlanmaktadır.